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Solutions innovantes et rêve américain

  • 3 Mar 2017

À Sophia Antipolis, Sébastien Rogge, atypique dirigeant de la société Antom Patrimoine, propose des solutions d’investissement intéressantes : il est d’ailleurs son premier client et n’hésite pas à aller chercher Outre Atlantique des rendements très performants. C’est actuellement l’immobilier de la ville de Détroit aux États Unis et ses rentabilités à deux chiffres qui retient l’attention de Sébastien Rogge. Il compte commercialiser 1000 maisons en 2017 dans cette ville qui symbolise le renouveau américain. Explications.

Sébastien, parlez-nous de votre parcours :
J’ai débuté mon parcours professionnel à Paris, dont je suis originaire, en 1994 dans la gestion de patrimoine. J’ai vécu l’émergence des premiers dispositifs de défiscalisation avec la Loi Méhaignerie. L’incitation à l’investissement immobilier locatif dans le neuf était encore peu connue et j’en ai suivi les évolutions tout au long de ma carrière. Mes différentes expériences professionnelles m’ont permis de définir une vision globale des grands principes de la gestion patrimoniale et m’ont poussé à rechercher en permanence des solutions innovantes et performantes pour mes clients. 

Qu’entendez-vous par là ?
Un des grands principes de la gestion patrimoniale est de trouver le meilleur ratio possible entre rendement et risque. Les produits financiers tels que les fonds euro ou livret à moins de 1.5% de rentabilité ne nécessitent pas d’expertise particulière, et se battre contre l’inflation n’intéresse plus les investisseurs, je n’interviens donc pas sur ce type de produit. Selon moi, voire son capital stagner n’est pas une fatalité et j’oriente, en réponse, mon expertise autour de deux axes : l’optimisation fiscale et les opportunités atypiques d’investissement à haut rendement.

La défiscalisation, est-ce vraiment innovant ?
Pas dans le principe effectivement puisque le premier dispositif sur l’immobilier neuf locatif date de 1986. Il n’en reste pas moins que nombre de nos clients, asphyxiés par l’impôt et le coût du logement n’ont plus la capacité d’épargner pour préparer leur retraite, financer un projet ou transmettre un patrimoine à leurs enfants. La défiscalisation est alors souvent la seule alternative puisqu’elle permet de libérer une capacité à épargner au travers d’une réduction d’impôt.
Ce qui est innovant, en revanche, c’est notre mode de fonctionnement. Je suis associé au Groupe Leemo, premier acteur national sur le marché de l’immobilier neuf. Cette association me donne accès à la quasi-totalité du marché, soit plus de 58 000 biens immobiliers partout en France. Cette offre me permet de réaliser en temps réel une étude comparative et de sélectionner des biens répondant à un rigoureux cahier des charges. En parallèle j’ai souhaité conserver mon entière indépendance pour éviter tout conflit d’intérêt avec des groupes financiers ou immobiliers. 

Il y a eu des couacs…
La loi Robien, à mon sens, était la moins bien encadrée : la totalité du territoire était éligible, aucune réglementation de prix n’était prévue. Cela a eu pour conséquence la construction de plusieurs résidences dans des zones inappropriées, sans demande locative, sans développement économique… L’absence d’encadrement a également parfois favorisé la surestimation de la valeur des biens.  

Aujourd’hui, les dispositifs fonctionnent bien ?
Le dispositif Pinel a, selon moi, bien assaini le marché immobilier locatif neuf et offre de sérieuses garanties aux investisseurs. D’une part, la zone géographique éligible a été considérablement réduite puisqu’elle ne représente plus que 5% du territoire national. Les grandes villes et zones en forte carence de logement sont privilégiées. D’autre part, les loyers ont été encadrés. Cela a deux conséquences : premièrement encadrer les loyers entraine de facto un encadrement des prix de vente au travers de la rentabilité locative qui se doit de rester attractive, deuxièmement des loyers inférieurs au prix de marché incitent les locataires à venir et à rester d’autant que la qualité des constructions neuves avec la règlementation RT2012 est sans commune mesure avec l’ancien.
Le dispositif Pinel permet donc de privilégier un bon emplacement, au bon prix, avec une rentabilité locative sécurisée.
Les taux d’intérêts historiquement bas contribuent à rendre ces opérations encore plus attractives. À titre d’exemple, un investissement Pinel de 200 000 € financé à 100 % sans apport ne coûte qu’environ 150 € par mois (incluant frais de gestion, assurances locatives, taxes…)  

Vous ne faites pas que de la défiscalisation immobilière ?
Effectivement, nous intervenons aussi sur le courtage bancaire que ce soit pour des rachats de crédit ou des financements immobiliers notamment pour optimiser les opérations de défiscalisation de nos clients. Nous avons aussi une solide expertise dans le domaine de la location meublée non professionnelle (LMNP) au travers de résidences EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), lesquelles se situent sur un marché offrant une bonne vision à long terme avec une population vieillissante et un manque de structures adaptées pour la grande dépendance. 
Depuis 2010, je recherche également des solutions d’investissement qui sortent de l’ordinaire. Pourquoi ? Parce que les rendements des investissements « traditionnels » sont de plus en plus bas et que je suis convaincu que la diversification du patrimoine de mes clients est un facteur essentiel.

Quelles sont ces solutions innovantes ?
Je recherche en réalité des incohérences de marché, plus précisément des classes d’actifs sur lesquelles la valorisation est inférieure à ce qu’elle devrait être. C’est souvent le cas dans l’immobilier après une forte crise. C’est à Miami en 2011 que j’ai démarré au moment où les prix de l’immobilier étaient bien en deçà de leur valeur réelle suite à la crise économique des subprimes. Nous avons vendu 170 appartements et maisons en 4 ans. Lorsque les prix sont remontés à Miami, nos clients ont réalisé de belles plus-values, entre 10 et 20 % par an selon la période de détention, certains ont presque doublé leur mise. 

Aujourd’hui, les prix sont donc repartis à la hausse et il n’est plus si intéressant d’aller à Miami…
Effectivement, dès 2014 j’ai commencé à étudier d’autres opportunités et j’ai été convaincu par le potentiel de la ville de Détroit (Michigan). La plupart des investisseurs ayant vendu leurs biens en Floride ont d’ailleurs réinvesti leurs gains dans les opérations que nous lançons maintenant à Détroit.
La ville connait un rebond spectaculaire. Ce sont des milliards de dollars qui se sont investis pour la reconstruction de la ville entrainant la reprise économique avec notamment le redémarrage de l’industrie automobile à Détroit et des projets de grande envergure comme la ligne de tramway, la Qline qui sera ouverte au printemps. Des centaines de milliers d’emplois ont été créés, des quartiers entiers renaissent et de nouvelles activités se développent notamment avec l’implantation de nombreuses Start up attirées par des prix immobiliers très bas.
Detroit apparait comme moins « fun », mais j’ai été bluffé par cette ville qui se réveille, et dont les habitants sont extrêmement fiers. Le cinéma revient pour y bénéficier des subventions, les artistes de Brooklyn, quartier new-yorkais devenu inabordable, investissent peu à peu la ville pour y exercer leurs talents : ça crée une dynamique exceptionnelle. 

Cette embellie va durer combien de temps ?
Je pense que nous avons deux ans devant nous. Avec des rentabilités de 11 à 15%, la ville attire de nombreux investisseurs internationaux qui considèrent la ville comme une opportunité de placement à faible coût avec des rendements élevés. Cet engouement accélère forcément la reprise. Nous sommes sur un projet de commercialisation de 1000 villas cette année. Plus de 200 acquisitions ont été faite depuis le 1er janvier 2017, et 180 maisons ont été vendues sur le dernier trimestre 2016. Par ailleurs des fonds de pension nous contactent afin de lancer pour le compte de leurs clients de très grosses opérations.  

Acheter une maison à Détroit avec vous, comment ça se passe ?
Très simplement, nous gérons tout de A à Z. Notre broker sur place sélectionne des maisons rénovées dans des quartiers résidentiels, nos intervenants juridiques et comptables assurent toute la partie administrative et légale. Vous n’avez pas besoin de vous déplacer mais si vous souhaitez le faire, un agent francophone sur place vous accompagnera. Pour sécuriser les investissements nous avons mis en place une garantie locative qui assure le versement des loyers ainsi qu’une garantie matérielle qui prend en charge les réparations éventuelles pendant la durée de la location. Nous proposons également l’ouverture de votre compte bancaire aux États Unis, la mise en place de votre locataire, la gestion locative, la déclaration fiscale…

Et après Detroit… ?
Je suis évidemment tourné vers l’avenir et j’ai plusieurs pistes en étude. Je regarde vers Lisbonne au Portugal qui offre une solution à des retraités français de plus en plus nombreux qui souhaitent s’établir hors de France et bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. Dans une optique de rentabilité, je m’intéresse aussi à Cuba, avec l’ouverture. Mon métier consiste à dénicher l’opportunité d’investissement mais aussi à définir le montage juridique, administratif et fiscal pour optimiser et sécuriser les opérations de mes clients. Pour ce faire, je m’entoure d’une équipe spécialisée en interne et également externalisée avec des avocats, des experts comptables, des brokers, des banquiers d’affaire… Toutes ces compétences sont nécessaires. Évidemment je suis régulièrement sur place pour vérifier chaque élément et affiner la stratégie.

Allez-vous embaucher ?
Sur notre site de Sophia, je prévois le recrutement d’un chargé de développement pour notre offre sur Détroit et d’un responsable administratif.
À Détroit, notre broker recrute au fur et à mesure de notre développement. J’ai aussi décidé d’ouvrir un Office Antom Patrimoine à Détroit dans lequel je vais recruter deux personnes chargées de la gestion administrative et commerciale de nos opérations.

Quels sont vos objectifs cette année ?
En 2017, nous visons un chiffre d’affaire de 10M€

Vous avez le goût des défis, et cela passe par votre passion pour le sport. Dites-en plus à nos lecteurs :
Je suis passionné de golf, de tennis, et de sport nautique, mais ce qui m’attire avant tout ce sont les valeurs véhiculées par le sport : le goût de l’effort, les challenges, la culture du résultat, l’esprit d’équipe… Ces valeurs entretiennent mon enthousiasme dans mon parcours professionnel. 
J’ai souhaité associer le sport à mon entreprise. J’ai donc décidé de sponsoriser Samuel Monin, champion d’Europe de Jiu-jitsu brésilien, un athlète à l’état d’esprit exceptionnel. Au-delà de la fierté d’associer le nom de mon entreprise à ce sportif d’exception, j’ai aussi prévu une initiation au sport de combat autour de Samuel pour mon équipe. Je crois que le sport conduit à la cohésion de groupe et au dépassement de soi, c’est ma philosophie pour Antom Patrimoine.

Sébastien Rogge
Né en 1972, 45 ans
2 garçons de 14 et 18 ans 
Passionné de sport : golf, tennis, sports nautiques, basket.

ANTOM PATRIMOINE
Retraite – Défiscalisation – crédit – protection familiale – immobilier US 
20 ans d’expérience – 11 collaborateurs
C.A. prévisionnel en 2017 : 10 M €

955 Route des Lucioles – Les Ecolucioles Bâtiment A – Valbonne Sophia Antipolis – 04 92 28 28 30
www.antom-patrimoine.com

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